Assetklassen in der Immobilienwirtschaft: Was Property Manager darüber wissen sollten

Eigentumswohnungen, Ein-, Mehrfamilien- und Reihenhäuser zählen zur übergeordneten Assetklasse der Wohnimmobilien. Sie stehen bei Privatpersonen als Form der Geldanlage und als Altersvorsorge hoch im Kurs, sind aber auch bei institutionellen Investoren gefragt. Da vor allem in Städten und Ballungsgebieten Wohnraum knapp ist, gewinnen neue Konzepte wie Tiny Houses oder Mikro-Apartments an Bedeutung. Auch mit dem Thema "Quartiersentwicklung" müssen sich Investoren und Property Manager verstärkt auseinandersetzen. Übrigens: Eine Sonderform der Wohnimmobilie stellt das Geschäftshaus dar. Der Begriff bezeichnet ein Mehrfamilienhaus, in dem sich auch Gewerberäume befinden - zum Beispiel, wenn im Erdgeschoss ein Ladenlokal untergebracht ist.

In der Regel institutionellen Anlegern vorbehalten ist die Assetklasse der Gewerbeimmobilien. Die Definition "Gewerbeimmobilie" trifft immer dann zu, wenn es ihr Zweck ist, Waren und Dienstleistungen an Verbraucher zu vermarkten und zu verkaufen. Daher kann eine Gewerbeimmobilie ebenso ein kleines Café in einer Kleinstadt oder am Stadtrand sein, wie ein großer Bürokomplex in einer Metropole.

Die dritte große Gruppe unter den Assetklassen in der Immobilienwirtschaft bilden Spezialimmobilien. Hierunter fallen zum Beispiel Parkhäuser oder Garagen. Vielfach sind diese Immobilien für andere Assetklassen wichtig, weshalb Investoren sie in der Regel mit Wohn- oder Gewerbeimmobilien kombinieren. Rechenzentren zählen ebenfalls zu den Spezialimmobilien.

Bei Bürogebäuden reicht die Bandbreite von einzelnen Räumen über Büroetagen bis hin zu Bürohochhäusern, in denen viele verschiedene Unternehmen ansässig sind. Bei letzteren Objekten umfasst die vermietete Fläche oft mehrere zehntausend Quadratmeter. Vielfach entscheidend für Investoren: eine gute Anbindung sowie repräsentative und großzügige Räumlichkeiten.

Üblicherweise werden Büroimmobilien langfristig vermietet. Property Manager stehen bei der Verwaltung von Bürogebäuden vor der Herausforderung, die Nachhaltigkeit der Immobiliennutzung zu gewährleisten, sprich, qualitativ hochwertige Mieter zu finden, deren Zufriedenheit zu gewährleisten und sie so langfristig an das Objekt zu binden.

Produktionsgebäude, Lagerhallen, Logistik-Hubs, aber auch sogenannte Self-Storage-Zentren, also Lagerräume für Privatpersonen, fallen unter die Assetklasse Industrie und Logistik. Charakteristisch für diese Real Estate-Kategorie ist die Nähe zu wichtigen Verkehrsknotenpunkten, wie Flughäfen, Autobahnen, Bahnhöfen oder Häfen. Weiterhin sind Industrieimmobilien meist langfristig an einen einzigen oder mehrere Großmieter vermietet. Ein stark diversifizierter Mietermix ist eher die Ausnahme.

Ähnlich breit gefächert sind die verschiedenen Arten von Einzelhandels-Immobilien - das kleine Geschäft zählt ebenso dazu wie das Fachmarkt- oder Einkaufszentrum. In der Assetklasse "Retail" wird ebenfalls bevorzugt langfristig vermietet, sodass sich die Investoren über einen stabilen Cashflow freuen können. Gleichwohl bringen Retail-Objekte diverse Herausforderungen mit sich. Kaum eine andere Branche ist so stark durch die digitale Transformation beeinflusst, wie der Einzelhandel - viele Kunden kaufen verstärkt online und lassen die stationären Geschäfte links liegen. Neue Retailing-Konzepte, wie Pop-up-Stores oder Shopping Malls sollen die Assetklasse wiederbeleben. Von Property Managern ist in dieser Assetklasse Kreativität und Weitsicht gefordert.

Zu den wichtigen Assetklassen in der Immobilienwirtschaft zählt die Unterkategorie "Hotellerie". Darunter fassen Immobilienexperten Hotels, Motels und Resorts zusammen. Auch Veranstaltungsorte, die für eine oder mehrere Nächte - zum Beispiel für Tagungen oder Konferenzen - gemietet werden können, fallen unter "Hotellerie". Charakteristisch für diese Assetklasse: In stark nachgefragten Zeiträumen können die Betriebe die Übernachtungspreise stark erhöhen, während die Einnahmen außerhalb der Saison, bei Konjunkturflauten oder Naturkatastrophen erheblich zurückgehen können.

Gleichwohl boomen Hotelimmobilien bei privaten und institutionellen Investoren. Property Manager benötigen fundiertes Know-how, um diese Assetklasse umfassend zu verwalten. Unter anderem sind Fingerspitzengefühl bei der Auswahl des Standortes, des Konzepts und der Betreiber gefragt.

Der demografische Wandel trägt dazu bei, dass die Assetklasse der Gesundheitsimmobilien (engl. "Health Care Assets") immer mehr an Bedeutung gewinnt. Kliniken, Kranken- und Ärztehäuser tragen einer immer älter werdenden Bevölkerung Rechnung und sind gleichzeitig begehrte Anlageobjekte. Bei dieser komplexen Assetklasse ist ebenfalls Fachwissen erforderlich, um die Nachhaltigkeit der Bewirtschaftung sicherzustellen.

Unter dem englischen Begriff "Residential" werden Seniorenwohnungen und -residenzen sowie Pflegeheime zusammengefasst. Auch bei dieser Assetklasse hat der demografische Wandel zum Aufschwung beigetragen. Die Nutzungsanforderungen sind ebenfalls komplex. Barrierefreiheit, Betreuungsangebote und spezielle Serviceangebote für Senioren: All diese Aspekte müssen Property Manager im Blick behalten. Hinzu kommen eine Vielzahl an Richtlinien und Normen, die in Immobilien aus dem Gesundheitssektor erfüllt sein müssen.

Assetklassen in der Immobilienwirtschaft beziehen sich auf die Nutzung der Immobilie, also "Wohnen", "Gewerbe" und die untergeordneten Assetklassen wie "Büro" oder "Hotellerie". Die Immobilienklasse bezieht sich dagegen auf die Eigenschaften des Objektes, also Qualität und Funktionalität. Immobilienprofis unterscheiden zwischen den Klassen A, B und C. Dabei entspricht die Einstufung in Klasse A der höchsten Qualität, C hingegen der niedrigsten.

Die Verwaltung von Anlageimmobilien ist komplex und anspruchsvoll. Jede Assetklasse birgt ihre eigenen, ganz speziellen Herausforderungen. Für Property Manager, vor allem für Neu- und Quereinsteiger, ergeben sich daraus interessante berufliche Felder, in denen sie mit Fachwissen punkten können. Auch Jobangebote beziehen sich oftmals fokussiert auf bestimmte Assetklassen. Unser Team zeigt Ihnen gerne zukunftsorientierte Perspektiven auf.

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