Mixed-Use-Immobilien: Warum die Mischung den Unterschied macht

Große Wohnkomplexe können sich zu sozialen Brennpunkten entwickeln. Bürohochhäuser stehen nachts leer, was mittlerweile als ineffizient gilt. Im Gegensatz dazu können Mixed-Use-Immobilien rund um die Uhr genutzt werden. Zudem sind sie für unterschiedliche Anspruchsgruppen attraktiv: Menschen, die dort wohnen, arbeiten, ein Geschäft betreiben oder ihre Freizeit gestalten.

Charakteristisch für Immobilien mit Mischnutzung ist die zentrale Lage in der Innenstadt. Die gute Infrastruktur und Anbindung machen für viele Menschen die Attraktivität des Stadtlebens aus. Darüber hinaus passen die kurzen Wege zwischen Wohnung, Arbeit, Nahversorgung und Freizeitgestaltung zu einem umweltfreundlichen, ressourcenschonenden Lifestyle.

In Städten ist Bauland ein knappes Gut. Daher gelten monothematische Immobilien mittlerweile aus wirtschaftlicher Sicht als überholt. Mit der Umnutzung von Bestandsimmobilien können Eigentümer schneller und flexibler auf Trends und veränderte Bedürfnisse reagieren - zum Beispiel, wenn große Büroetagen aufgrund von "New Work" nicht mehr so gefragt sind wie bisher.

Die durchdachte Mischung verschiedener Nutzungsarten steht bei Stadtentwicklern und Planern hoch im Kurs und wird aus verschiedenen Gründen als zukunftsweisend angesehen:

Viele deutsche Innenstädte haben mit hohen Leerstandsquoten zu kämpfen. Kaufhäuser, Ladenlokale und Markthallen bleiben oft für längere Zeiträume unvermietet. Dies geht zulasten der Attraktivität. Tragfähige Konzepte für eine gemischte Nutzung sowie intelligentes Leerstandsmanagement können diesem Trend entgegenwirken.

Die Planung und Umsetzung von Mixed-Use-Immobilien gilt als nachhaltig. Die Sanierung eines leerstehenden Bürogebäudes und die Umgestaltung zu Wohnungen mit angeschlossenen Büroräumen ist ressourcenschonender als ein Neubau und erhält den Charakter der Innenstadt. Da im Mixed-Use-Konzept die Anfahrtswege von der Wohnung ins Büro entfallen, tragen hybride Immobilien zur Verringerung des Verkehrsaufkommens bei.

Leerstehende Gewerbeflächen übergangsweise für eine Kunstausstellung oder als Theaterbühne nutzen, Büroräume in Wohnungen oder in ein Restaurant umwandeln - Mix-Immobilien eröffnen flexible Nutzungsmöglichkeiten und erhöhen so die Lebensqualität in den Innenstädten.

Auch wenn das Investitionsvolumen bei Hybridimmobilien etwas höher ist als bei reinen Wohn- oder Büroimmobilien, so profitieren Investoren von höheren und auf lange Sicht stabilen Erträgen. Der Mix aus verschiedenen Nutzungsarten sorgt für eine breite Risikostreuung. Unterliegt ein Marktsegment Schwankungen oder bricht sogar ganz weg, wirkt sich dies nicht auf die gesamte Immobilie aus. Die gemischte Nutzung verhindert einen kompletten Leerstand oder Mietausfall, weshalb Investoren in dieser Assetklasse von einem stetigen Cashflow profitieren.

Der Bau von Mixed-Use-Objekten oder die Umgestaltung leerstehender Gewerbeobjekte zu gemischt genutzten Immobilien kann sehr kostenintensiv sein. Ohne Förderprogramme oder die Unterstützung der Kommunen lassen sich viele Vorhaben nicht realisieren.

Ob Brandschutz, Barrierefreiheit oder Denkmalschutz: je nach Nutzungsform können die gesetzlichen Bestimmungen stark voneinander abweichen. Für ein Wohnobjekt gelten zum Beispiel andere Vorgaben als für ein Ladenlokal oder ein Büro. Eigentümer und Bauherren müssen entsprechende, mitunter kostspielige, Anpassungen vornehmen und die dafür erforderlichen Genehmigungen einholen. Neben einem ausreichend großen Budget ist eine großzügige Zeitplanung sinnvoll.

Wohnungen und Büroetagen mit Industriecharme liegen zurzeit im Trend - doch das kann sich in Zukunft ändern. Damit kann auch manches Nutzungskonzept, das heute als besonders innovativ gilt, in einigen Jahren aus der Mode und damit unrentabel sein. Daher ist bei Hybrid-Immobilien der Standort von großer Bedeutung. Immobilienexperten betonen jedoch, dass diese reinen Büro- oder Wohnobjekten im Hinblick auf die langfristige Wirtschaftlichkeit überlegen sind.

Wenn sich die eigene Wohnung im direkten Umfeld eines Einkaufszentrums, eines Restaurants oder einer Bowlingbahn befindet, sind Interessenkonflikte nicht auszuschließen - zum Beispiel, wenn es um die Nutzung von Parkflächen oder die nicht ausbleibende Geräuschentwicklung geht. Neben einer durchdachten Aufteilung der einzelnen Nutzungsbereiche ist bei gemischt genutzten Objekten ein Property Management mit Fachwissen und Fingerspitzengefühl gefragt.

Veränderte Einkaufsgewohnheiten haben in den letzten Jahren zu erheblichen Leerständen in den Innenstädten geführt. Mit der Coronapandemie wurde mobiles Arbeiten immer populärer und führte dazu, dass Büros mittlerweile nur noch dünn besetzt sind. Hier können gemischt genutzte Immobilien zukunftsfähige Konzepte sein, die sowohl der urbanen Lebensqualität der Nutzer als auch den Gewinnerwartungen der Investoren Rechnung tragen.

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