Leerstandsmanagement – Umgang in der Immobilienwirtschaft

Zum Leerstandsmanagement zählen Maßnahmen, die zur Revitalisierung leerstehender Immobilien dienen und das Ziel verfolgen, sie einer sinnvollen Nutzung zuzuführen. Man spricht dabei auch von Leerstandsaktivierung. Darunter fällt zum Beispiel eine Neuvermietung, eine Umnutzung oder eine Zwischennutzung. Die Basis für diese Maßnahmen bildet die umfassende, systematische Erfassung, Analyse und Vermarktung der Objekte. Von einem durchdachten Leerstandsmanagement profitieren die Wirtschaft sowie das soziale und kulturelle Leben vor Ort.

Ein leerstehendes Objekt bedeutet für Eigentümer und Immobilienverwalter in erster Linie laufende Kosten ohne Einnahmen sowie einen potenziellen Wertverlust. In einigen Städten und Regionen drohen bei Leerstand sogar rechtliche Konsequenzen in Form von Bußgeldern oder Auflagen zur Zwischennutzung. Das gilt vor allem in Gegenden, in denen Wohnraum knapp ist. Leerstehende Wohnimmobilien werden dort schnell zum Politikum. 

Das Thema "Wohnraummangel" ist seit einigen Jahren in der Bau- und Immobilienwirtschaft präsent. Der gestiegenen Nachfrage an Wohnraum und den daraus resultierenden hohen Mieten stehen in vielen Städten leerstehende Immobilien gegenüber. Die Objekte sind oft sanierungsbedürftig oder befinden sich in benachteiligten Stadtteilen.

Bei den Gewerbeimmobilien ist die Lage ähnlich herausfordernd: Vor allem in den Innenstädten stehen Ladenlokale und Kaufhäuser leer. Die Ursachen sehen Experten im Strukturwandel des Handels - Online-Shopping hat das Einkaufserlebnis vor Ort weitestgehend abgelöst. Die Nachwirkungen der Coronapandemie zeigen sich ebenfalls in leerstehenden Gewerbeobjekten: Gastronomiebetriebe mussten schließen und aufgrund von neuen Arbeitsmodellen wie Homeoffice stehen Büroräume leer.

Ein wichtiger Bestandteil eines systematischen Leerstandsmanagements ist die Analyse der Ursachen.

• Mieterwechsel: Zieht eine Mietpartei aus, entsteht zwischen der Weiternutzung der Wohnung durch die neue Mietpartei ein sogenannter "Fluktuationsleerstand". Diese ist üblicherweise kurzfristig.
• Spekulation: Hält ein Eigentümer ein Objekt bewusst von der Vermietung zurück, weil er auf steigende Immobilienpreise hofft, spricht man von einem "spekulativen Leerstand". Die Immobilie ist in einem solchen Fall nutzungsfähig und die Nachfrage vorhanden.
• Strukturelle Gründe: Struktureller Leerstand liegt vor, wenn Wohnraum über einen längeren Zeitraum nicht vermietet ist, weil die Bevölkerung in der jeweiligen Region stark zurückgegangen ist.

• Ankermieter entfällt: Wenn beispielsweise in einer Shopping-Mall der wichtigste Mieter (z.B. ein großer Einzelhändler) wegbricht, wirkt sich das negativ auf die Einkaufslage aus. Es liegt ein sogenannter "induzierter Leerstand" vor.
• Frequenzverlagerung: Von einem Umbruchsleerstand spricht man zum Beispiel, wenn ein Einkaufszentrum auf der "grünen Wiese" errichtet wird und sich die Besucherströme aus der Fußgängerzone wegbewegen.
• Strukturelle Gründe: Wandern wichtige Arbeitgeber oder komplette Industriezweige ab oder sind bankrott, wirkt sich das in der Regel auf die gesamte Region aus. Struktureller Leerstand bei Gewerbeimmobilien ist die Folge.

Daraus ergeben sich drei mögliche Handlungsoptionen:

1. Das Objekt ist marktgängig und lässt sich mit einer guten Vermarktung revitalisieren.
2. Für eine erfolgreiche Vermarktung sind kleinere Veränderungen, zum Beispiel am Grundriss, am Zustand oder an der Höhe der Miete erforderlich.
3. Das Objekt ist für die Weiternutzung ungeeignet. In diesem Fall müssen Eigentümer alternative Nutzungskonzepte entwickeln.

Wichtig: Während die Punkte 1 und 2 auf Wohn- und Gewerbeimmobilien zutreffen, betrifft Punkt 3 vornehmlich Gewerbeimmobilien.

Bevor Eigentümer oder Verwalter Maßnahmen für das Leerstandsmanagement angehen, steht eine umfassende Analyse der betreffenden Immobilien auf der Agenda. Diese muss neben den Ursachen für den Leerstand alle wichtigen Parameter des Objekts, unter anderem Größe, Lage, Preis, baulicher Zustand, Nebenkosten und Ausstattung beinhalten.

Üblicherweise erstellen Eigentümer auf der Grundlage der zweiten Handlungsoption einen Maßnahmenkatalog für kleinere Veränderungen am Objekt. Bei strukturellem Leerstand dagegen wird auf strategisches Leerstandsmanagement zurückgegriffen: Um Erfolg mit der Leerstandsaktivierung zu haben, müssen alle Beteiligten wie zum Beispiel Immobilieneigentümer, öffentliche Verwaltung, Einzelhändler oder Kulturschaffende zusammenarbeiten. Auch Institute, die sich mit der Förderung solcher Vorhaben befassen, sollten einbezogen werden. So kann das Objekt über die Zeit für Mieter wieder an Attraktivität gewinnen.

Mit der digitalen Transformation haben clevere Softwarelösungen Einzug gehalten. Mit ihrer Hilfe können Immobilienverwalter Leerstände eindämmen, reduzieren oder komplett vermeiden.

Auf dem Markt erhältlich sind Softwarelösungen, die sich ausschließlich mit dieser Thematik befassen, aber auch Erweiterungen für bereits bestehende Immobilien-Management-Softwarelösungen.

Mit der Plattform “LeAn”, die im Rahmen des vom Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz geförderten Projekts "Stadtlabore für Deutschland: Leerstand und Ansiedlung" entwickelt wurde, steht Kommunen seit 2023 ein Werkzeug zur Verfügung, mit dem sie dem Leerstand in Innenstädten schneller begegnen. Gewerbetreibende sollen damit passende leerstehende Immobilien und weiterführende Information leichter auffinden und so mit dem Eigentümer zusammengebracht werden.

In zentralen Innenstadtlagen gelten "tote Schaufenster" aufgrund von Leerstand vor allem bei den Entscheidern im Rathaus und in der Verwaltung als unbeliebt. Daher versuchen Immobilieneigentümer mit einer Zwischennutzung leerstehende Geschäfte und Gewerbeflächen temporär zu beleben, bis eine andere Lösung gefunden ist. Vor allem in den Metropolen verleiht die temporäre Vermietung Fußgängerzonen eine neue, interessante Note: Pop-Up-Stores, Kunstausstellungen, aber auch Co-Working-Möglichkeiten oder soziale Treffpunkte bringen Leben in den Leerstand und werten so das Stadtbild auf.

Die Gründe für Leerstände bei Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien sind vielfältig. Daher erfordern auch Analyse und Bewertung von leerstehenden Objekten ein gewissenhaftes Vorgehen. Um dem wirtschaftlichen Verlust durch Leerstand vorzubeugen, kann ein ganzheitliches Leerstandsmanagement ein geeignetes Instrument sein. Vor allem durch die fortschreitende Digitalisierung in der Immobilienbranche existieren mittlerweile zahlreiche praktikable Softwarelösungen, mit denen Immobilienverwalter ihren Bestand im Blick behalten können.

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