Gebäudeautomation - wie Immobilien mit smarter Technik zukunftsfähig werden

• Heizung

•  Lüftung

• Klimatisierung

• Beschattung

• Beleuchtung

• Sicherheitssysteme (Rauchmelder, Alarmanlage)

Als Teil des technischen Facilitymanagements zielt die Automatisierung der Gebäudeleittechnik auf die Verbesserung von Komfort, Wirtschaftlichkeit, Energieeffizienz und Nachhaltigkeit ab. Mit einer durchdachten Gebäudeautomation lassen sich zum Beispiel Energie- und Betriebskosten optimieren und die CO2-Bilanz des Objektes verringern. Um diese Ansprüche umzusetzen, ist es unerlässlich, dass Funktionsabläufe automatisch und nach festgelegten Parametern ablaufen. Zudem setzt eine effiziente Gebäudeautomation eine einfache Bedienung und Überwachung voraus. Im Smart Building müssen alle Sensoren, Antriebselemente (Aktoren), Bedienelemente, Verbraucher und andere technische Einheiten miteinander vernetzt sein, um ein optimales Zusammenspiel der verschiedenen Elemente zu gewährleisten. Mitunter werden die Begriffe Gebäudeautomation und Gebäudesystemtechnik synonym verwendet. Gebäudesystemtechnik ist allerdings ein Teil der Gebäudeautomation, die sich nur auf die Elektroinstallation und die Vernetzung von Komponenten wie Lichtschaltern, Steckdosen oder Jalousien über ein Datennetzwerk (Bussystem) konzentriert.

In der Gebäudeautomationstechnik unterscheidet man drei Ebenen:

1. Feldebene

2. Automationsebene

3. Managementebene

Auf der Feldebene läuft der Betrieb der verschiedenen technischen Anlagen im Gebäude ab. Dies beinhaltet zum Beispiel sogenannte Feldgeräte, also Sensoren und Aktoren. Sensoren nehmen Informationen auf (z.B. Temperaturmesser und Bewegungsmelder) und übermitteln diese als Datentelegramme über ein geeignetes BUS-System an die Aktoren. Diese empfangen die Datentelegramme und setzen sie in Schaltsignale für die Heizungs- oder Klimaanlage oder die Beleuchtung um.

Auf der Automationsebene wird die Regelungstechnik im Gebäude anhand der von der Feldebene gelieferten Daten sowie der von der Managementebene kommenden Vorgaben gesteuert und geregelt. Die Automatisierungseinrichtungen arbeiten digital und werden in der Regel mit standardisierter Software konfiguriert. Sie überwachen die relevanten Werte, steuern und regeln die technischen Anlagen und kommunizieren die Daten an die Feld- und Managementebene.

Die Bedienung, Beobachtung und Optimierung aller Gebäudeautomationsprozesse laufen auf der Managementebene ab. Das technische Facilitymanagement wird außerdem über Störungen informiert. Zu den Aufgaben der Experten auf der Managementebene zählt die Planung und Realisierung anlagenübergreifender Regel- und Optimierungs-Algorithmen. Die Verantwortlichen arbeiten meist an einem zentralen Leitstand oder an verteilten Bedienstationen. Ihr Arbeitsplatz ist meist ein Standard-PC, ausgestattet mit einer redundanten Datenhaltung und Datensicherungsmöglichkeiten. Vielfach ist eine unterbrechungsfreie Stromversorgung Standard.

Komfort, Wirtschaftlichkeit, Nachhaltigkeit und Zukunftsfähigkeit: Betreiber, Investoren und Nutzer haben hohe und vielfältige Anforderungen an Immobilien. Hinzu kommt eine Vielzahl an Vorgaben und Gesetzen, die in die Planung, den Bau und den Betrieb eines Wohn- oder Gewerbeobjektes einfließen.

Mit einer durchdachten Automation lassen sich die Kosten für den laufenden Betrieb reduzieren. So haben Immobilienexperten herausgefunden, dass die Investition in die Technik bei einem Neubau etwa ein bis zwei Prozent von den Erstellungskosten betragen, jedoch zu Energieeinsparungen von über 20 Prozent führen. Somit amortisiert sich die Investition in die innovative Gebäudetechnik sehr schnell.

Darüber hinaus kann durch eine optimal aufeinander abgestimmte Steuerung verschiedener Komponenten die Energieeffizienz des Gebäudes optimiert werden, was den Vorgaben von Green Buildings Rechnung trägt.

Bauherren, Investoren und Betreiber beklagen bisweilen, dass die Automationstechnik trotz gewissenhafter Planung nicht den gewünschten Effekt hat. Das kann verschiedene Ursachen haben:

• Planung unter Zeitdruck: Ein komplexes Thema wird vielfach unter Zeitdruck angegangen, was zulasten der Qualität gehen kann.

• Interoperabilität: Systeme, die nicht zueinander passen, erschweren Kommunikation und Integration.

• Mangelnde Standards: Standards für die Planung der Gebäudeautomation fehlen noch - das erschwert die Kommunikation zwischen den Gewerken.

• Sicherheitslücken: Viele Systeme sind im Hinblick auf die Cybersicherheit kritisch.

• Fachkräftemangel: Kompetentes Personal für die Bedienung der anspruchsvollen Automatisierungstechnik ist rar. Für Akteure der Immobilienwirtschaft - zum Beispiel aus technischen Berufen oder der IT - ergeben sich daraus interessante neue Aufgabenfelder - eine Weiterbildung im Bereich Gebäudeautomatisierung kann sich lohnen.

• Gesetzeskonformität: Die Umsetzung gesetzlicher Vorgaben - zum Beispiel gemäß dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) - ist für viele Facility Manager eine Herausforderung. Auch dieses Themenfeld bietet vielversprechende berufliche Chancen.

Die Themen Klimaschutz und Nachhaltigkeit besitzen mittlerweile auch in der Immobilienwirtschaft einen hohen Stellenwert. Die Konzepte Green Building und Cradle to Cradle setzen sich bei der Planung und Umsetzung von Bauvorhaben immer mehr durch. Hinzu kommt, dass aufgrund von ESG-Berichterstattung und Gebäudeenergiegesetz (GEG) Planer und Betreiber dazu angehalten sind, die Energieeffizienz ihrer Objekte im Blick zu behalten.

Hier kann die Automatisierung von Abläufen und Szenarien in Wohngebäuden, Büros und anderen Immobilien erhebliche Energieeinsparpotenziale heben. So lassen sich beispielsweise Heizungen, Lüftungs- und Klimaanlagen in Abstimmung mit der Außen- und Innentemperatur regeln. Auch eine Anpassung auf die jeweilige Auslastung der Räumlichkeiten ist möglich - zum Beispiel in Bürogebäuden, in denen an manchen Tagen viele Mitarbeiter im Homeoffice arbeiten. Das gilt auch für die Beleuchtung: In vielen Gewerbeimmobilien gibt es inzwischen Bewegungsmelder, die in den weniger stark frequentierten Zeiten für bedarfsgerechte Beleuchtung sorgen und Strom sparen.

Smarte Technik macht Wohn- und Gewerbeimmobilien fit für die Zukunft - indem sie den Komfort und die Sicherheit erhöht, durch die effizientere Nutzung von Strom und Heizenergie Einsparpotenziale hebt und die Ökobilanz des Objektes verbessert. Planer, Investoren und Betreiber profitieren von einer höheren Nutzerzufriedenheit, geringeren Betriebskosten und Gesetzeskonformität. Weiterhin bietet das Themenfeld der technischen Gebäudeausrüstung viele Jobperspektiven für technische und kaufmännische Immobilienexperten.

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